Jaki ryczałt od najmu obowiązuje wynajmujących mieszkania?

Ryczałt od najmu mieszkań w Polsce to dziś prosta forma rozliczenia podatku płaconego od przychodu, a nie od dochodu. Obowiązują dwie stawki: 8,5% do limitu 100 000 zł rocznego przychodu i 12,5% od nadwyżki. Rozliczenie odbywa się na formularzu PIT-28. Małżonkowie mogą korzystać z limitu 200 000 zł po złożeniu wymaganego oświadczenia. Przychodem jest czynsz i inne należności z umowy najmu. Od 2023 r. prywatny najem rozlicza się wyłącznie ryczałtem. Te zasady pozostają aktualne w 2026 r. [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10]

W 2026 r. prywatny ryczałt od najmu stosuje dwie stawki: 8,5% do przychodu 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten próg. Jest to podatek od uzyskanego przychodu, a nie od dochodu. Zasady te obejmują najem, podnajem, dzierżawę i umowy o podobnym charakterze. Brak jest sygnałów o zmianie modelu opodatkowania w 2026 r. [3][4][5][9][10]

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to podatek, w którym podstawą jest sam przychód. Nie rozlicza się kosztów uzyskania przychodu. Dlatego wydatki na remonty, amortyzację czy odsetki nie obniżają podstawy opodatkowania. Rozwiązanie jest prostsze administracyjnie niż zasady ogólne, ponieważ nie wymaga dokumentowania i rozliczania kosztów. [1][5]

Prowadzący prywatny najem powinni ewidencjonować przychody i rozliczyć całość w zeznaniu rocznym PIT-28. Kluczowe znaczenie ma poprawne ujęcie wszystkich wpływów oraz terminowe złożenie formularza. [6][7][8]

Przychodem z najmu jest czynsz oraz inne należności określone w umowie najmu. Do podstawy opodatkowania zalicza się zatem wszelkie wpływy pieniężne wynikające z tej umowy. Opodatkowany jest przychód, a nie zysk po odjęciu kosztów. [9][5]

Najpierw sumuje się cały roczny przychód z najmu prywatnego. Do kwoty 100 000 zł stosuje się stawę 8,5%. Po przekroczeniu progu do części nadwyżki stosowana jest stawka 12,5%. W efekcie wraz ze wzrostem rocznego przychodu rośnie efektywne obciążenie po przekroczeniu limitu. Materiały branżowe prezentują wyliczenia ilustrujące ten mechanizm. [3][4][7][10]

Tak. Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa i złożą oni właściwe oświadczenie o sposobie rozliczenia, możliwe jest zastosowanie limitu 200 000 zł rocznego przychodu na stawę 8,5%. Mechanizm bywa korzystny także wtedy, gdy strony przypiszą cały przychód jednemu z małżonków zgodnie z przepisami i oświadczeniem. Sposób przypisania przychodu między małżonków decyduje o tym, czy stosuje się limit 100 000 zł czy 200 000 zł. [9][7]

Prywatny najem rozlicza się wyłącznie ryczałtem i wykazuje w formularzu PIT-28. Kluczowe są trzy elementy: prawidłowe ustalenie wysokości rocznego przychodu, weryfikacja przekroczenia limitu 100 000 zł oraz terminowe złożenie PIT-28. Utrzymanie rzetelnej ewidencji przychodów ułatwia rozliczenie roczne i prawidłowe przypisanie stawek. [2][6][7][8]

Najem prywatny to odrębne źródło przychodu, które od 2023 r. rozlicza się wyłącznie ryczałtem. Nie stosuje się już innych form opodatkowania do tego źródła przychodów. Dla wielu podatników granica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą bywa nieoczywista, dlatego ważne jest poprawne zakwalifikowanie źródła przychodu. W działalności gospodarczej mogą obowiązywać inne zasady, jednak prywatny najem pozostaje przy ryczałcie. [2][5][8]

Ryczałt bywa korzystny ze względu na prostotę. Nie wymaga rozliczania kosztów, co ogranicza formalności i czasochłonność rozliczeń. Należy jednak pamiętać, że brak kosztów w rozliczeniu oznacza opodatkowanie pełnego przychodu. W praktyce najważniejsze jest pilnowanie limitu 100 000 zł, ponieważ jego przekroczenie powoduje zastosowanie stawki 12,5% do nadwyżki. [1][5][6]

W planowaniu rozliczeń pomagają narzędzia do szacowania podatku, które obrazują wpływ progu i stawek na obciążenie podatkowe.

Aktualny kierunek jest stabilny. W materiałach na 2026 r. powtarza się utrzymanie dotychczasowych stawek 8,5% oraz 12,5% i limitu 100 000 zł dla niższej stawki bez zapowiedzi zmiany modelu opodatkowania. Informacje branżowe i serwisy podatkowe nie wskazują na nowe stawki ani odmienne zasady w najbliższym okresie. [3][4][5][10]