Dzierżawa ziemi pod wiatraki to obecnie jedna z najatrakcyjniejszych form zarobkowania na gruntach rolnych. Wysokość stawek dzierżawnych dynamicznie wzrosła w ostatnich latach i w 2024–2025 roku osiąga poziom od 80 do 200 tys. zł rocznie za jedną turbinę. Ostateczna wartość zależy od szeregu czynników, które precyzyjnie definiują opłacalność takiej współpracy zarówno dla właścicieli ziemi, jak i dla inwestora budującego farmę wiatrową [1][2][5][6].
Zasady i czas trwania dzierżawy ziemi pod wiatraki
Umowa dzierżawy gruntu pod budowę turbin wiatrowych zawierana jest na okres 25–30 lat. Inwestor wynajmuje od właściciela fragment terenu o wielkości 35–50 arów na każdą turbinę (czyli od 0,35 do 0,5 hektara). Pozostała powierzchnia działki często pozostaje w użytkowaniu rolniczym. Długość umowy wynika z wymagań projektu i korzystności inwestycji dla obu stron. Warto wiedzieć, że umowa obejmuje trzy kluczowe etapy: okres budowy, eksploatacji oraz demontażu i rekultywacji terenu po zakończeniu użytkowania [1][2][5].
Główne czynniki wpływające na stawki dzierżawne
Najistotniejsze dla wysokości czynszu są: lokalizacja i bliskość sieci energetycznej, moc planowanych turbin, klasa i przeznaczenie gruntu, a także dostęp do infrastruktury technicznej (drogi, media). Bardzo ważny pozostaje model rozliczenia: wynagrodzenie ryczałtowe zapewnia stabilność przychodów, natomiast wariant procentowy od przychodów inwestora daje szansę na wyższe zyski przy rosnących cenach energii. Często stosuje się też rozwiązania mieszane dla większej przewidywalności i bezpieczeństwa właściciela gruntu [1][2][3].
Atrakcja danego terenu rośnie także wraz z liczbą możliwych przyłączeń do sieci oraz ogólnopolskim trendem wzrostu podaży energii odnawialnej. Szczególnie poszukiwane są działki minimum 0,5 ha, spełniające kryteria przepisów tzw. ustawy wiatrakowej – określającej minimalną odległość turbin od zabudowań i innych obiektów [2][3][5].
Aktualne stawki i mechanizmy rozliczeń
Według najnowszych szacunków w latach 2024–2025 dzierżawa ziemi pod wiatrak wyceniana jest na 80–150 tys. zł rocznie za każdą turbinę w modelu ryczałtowym, z górnym pułapem nawet do 200 tys. zł w ofertach indywidualnych. W ujęciu na hektar terenów pod inwestycję oznacza to wartości od 35 do 60 tys. zł rocznie w zależności od liczby turbin i warunków umowy. Aktualne stawki znacznie przewyższają starsze poziomy, gdzie czynsz wynosił jeszcze kilka lat temu 30–50 tys. zł za turbinę [1][2][5][6].
Mechanizm rozliczeń często obejmuje nie tylko czynsz za samą instalację, ale również dodatkowe opłaty np. za zajęcie dróg dojazdowych, a także uwzględnia podatki od nieruchomości i opłaty lokalne. Samorządy mogą uzyskiwać także znaczące przychody z tytułu podatków sięgających 2% wartości inwestycji. Średnie dochody właściciela gruntu oscylują najczęściej w zakresie 100–120 tys. zł rocznie za turbinę, przy czym oferty zawierające obietnice dużo wyższych stawek niosą często ukryte ryzyka lub dodatkowe zapisy obciążające dzierżawcę [1][2][5][6][7][8].
Kluczowe elementy umowy dzierżawy
Umowa dzierżawy powinna szczegółowo precyzować zobowiązania inwestora oraz chronić interesy właściciela gruntu. Decydujące znaczenie mają:
- zabezpieczenia płatności – gwarantujące regularne i terminowe wpływy,
- klauzule likwidacyjne – określające koszty demontażu i rekultywacji terenu spoczywające na inwestorze,
- indeksacja czynszu – umożliwiająca dostosowanie wynagrodzenia do inflacji i realnej wartości pieniądza na przestrzeni nawet 30 lat [1][4][5].
Należy zachować szczególną ostrożność wobec ofert zawyżonych, pozbawionych gwarancji wypłaty lub wymagających daleko idących ustępstw ze strony właściciela ziemi. Stale rosnąca liczba projektów – obecnie ok. 1400 przyłączonych instalacji (2024 r.) – oraz złożoność rynku wymagają indywidualnych negocjacji i korzystania z pomocy ekspertów [1][3][5][7].
Trendy rynkowe i przyszłość dzierżawy ziemi pod wiatraki
W ciągu ostatnich 20 lat wartość dzierżawy ziemi pod farmy wiatrowe wzrosła nawet 10-krotnie. Główną siłą napędową tego trendu są rosnące ceny energii oraz malejąca dostępność dobrze położonych terenów spełniających wymagania inwestorów. Aktualne stawki są już kilkukrotnie wyższe od tych obowiązujących dekadę temu. Właściciele gruntów muszą zwracać uwagę na warunki umów i możliwe „haczyki”, takie jak ograniczenia w korzystaniu z pozostałej części działki czy obowiązki w zakresie udostępnienia infrastruktury. Zdarzają się bowiem oferty zawierające zobowiązania, które realnie obniżają dochód do poziomu 20–30 tys. zł za hektar rocznie mimo nominalnie wysokich deklaracji [7][8].
Oczekuje się, że w najbliższych latach poziom konkurencji między inwestorami przełoży się na dalszy wzrost stawek dzierżawnych, przy jednoczesnym zwiększeniu wymagań dotyczących profesjonalizacji umów po stronie właścicieli gruntów. Optymalizacja warunków natury ekonomicznej i prawnej będzie miała decydujący wpływ na końcowy zysk właściciela ziemi wynajmowanej pod wiatraki [1][2][5][7][8].
Podsumowanie – ile zarobisz i na co uważać?
Obecnie dzierżawa ziemi pod wiatraki oznacza typowe wpływy 80–200 tys. zł rocznie za turbinę, z przewagą ofert w zakresie 100–150 tys. zł. Końcowa kwota uzależniona jest od lokalizacji, warunków podpisanej umowy, a także zmian cen energii i popytu na usługi OZE. Należy zadbać o solidne zabezpieczenia umowne i nie sugerować się wyłącznie wysokimi stawkami prezentowanymi w wyjściowych ofertach. Rynek farm wiatrowych pozostaje atrakcyjny, jednak wymaga świadomych negocjacji i optymalnie skonstruowanych kontraktów [1][2][5][6][7][8].
Źródła:
- [1] https://blog.ongeo.pl/news-czynsze-dzierzawne-pod-farmy-wiatrowe-w-2025-roku
- [2] https://www.money.pl/gospodarka/ile-placa-za-dzierzawe-ziemi-pod-wiatraki-mozna-zarobic-nawet-150-tys-zl-rocznie-7027440664398336a.html
- [3] https://enerad.pl/ile-mozna-zarobic-na-dzierzawie-gruntu-pod-oze-w-2025-roku/
- [4] https://www.gramwzielone.pl/energia-sloneczna/20344476/dzierzawa-ziemi-pod-farmy-pv-jak-uniknac-ryzyka-przy-podpisywaniu-umow
- [5] https://skubiszynska.pl/blog/dzierzawa-gruntu-pod-farmy-wiatrowe.html
- [6] https://zielona-energia.cire.pl/artykuly/zielona-gospodarka/dzierzawic-grunty-czy-inwestowac-w-instalacje-wiatrowa
- [7] https://strefaagro.pl/za-dzierzawe-pod-wiatrak-placa-krocie-stawki-urosly-jak-na-drozdzach/ar/c8p2-27891159
- [8] https://strefaagro.pl/obiecuja-35-tys-zl-rocznie-za-dzierzawe-hektara-ale-jest-haczyk/ar/c8p2-28225573
Korepetycje z życia to portal edukacyjny poświęcony praktycznej wiedzy, której nie znajdziesz w podręcznikach szkolnych. Publikujemy konkretne poradniki z zakresu prawa, kariery, finansów, psychologii i biznesu – wszystko po to, żeby dorosłe życie stało się mniej skomplikowane.