Umowa dzierżawy co to oznacza w praktyce?

Umowa dzierżawy to jeden z najważniejszych typów umów cywilnoprawnych, której istotą jest przekazanie prawa do użytkowania cudzej rzeczy oraz czerpania z niej korzyści, bez konieczności stania się jej właścicielem[1]. Już od pierwszych chwil zawarcia umowy dzierżawy strony zyskują jasno określone prawa i obowiązki, co umożliwia skuteczny i bezpieczny obrót rzeczami i prawami. Odpowiednie zrozumienie mechanizmu oraz praktycznych konsekwencji tej umowy jest kluczowe zarówno dla wydzierżawiających, jak i dzierżawców.

Czym jest umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy to umowa nazwana, uregulowana w Kodeksie cywilnym, szczegółowo opisana w art. 693 i kolejnych tego aktu prawnego[1][7]. Stronami tej umowy są wydzierżawiający (właściciel rzeczy) oraz dzierżawca, który zyskuje prawo do używania rzeczy i pobierania z niej pożytków przez czas określony lub nieokreślony, zobowiązując się przy tym do płacenia czynszu[2][4]. Dzierżawa obejmuje zarówno rzeczy, jak i prawa, co stanowi podstawową różnicę w stosunku do najmu, który dotyczy tylko rzeczy materialnych[4].

Główną cechą tej umowy jest odpłatność – czynsz można płacić nie tylko w pieniądzach, ale też w naturze lub w usługach, a wysokość czynszu zależy od indywidualnych ustaleń stron[1][4]. Istotnym założeniem umowy dzierżawy jest stworzenie jasnych reguł współpracy między stronami oraz umożliwienie dzierżawcy realnego korzystania z rzeczy i czerpania z niej dochodów.

Kluczowe elementy i mechanizm działania umowy dzierżawy

Podstawowe zasady umowy dzierżawy opierają się na trzech filarach: wydzierżawiający przekazuje rzecz lub prawo dzierżawcy, dzierżawca zyskuje uprawnienie do korzystania i pobierania pożytków, a jednocześnie musi płacić czynsz[6]. W praktyce oznacza to nie tylko korzystanie z rzeczy, lecz także prawo do osiągania z niej bezpośrednich korzyści majątkowych.

Umowa dzierżawy daje dzierżawcy pewną ochronę i stabilność użytkowania, a przy tym zobowiązuje go do rzetelnego płacenia czynszu oraz troski o powierzony przedmiot. Jednocześnie wydzierżawiający musi oddać rzecz w stanie zdatnym do umówionego użytku i w przypadku powstania szkód z własnej winy, zobowiązany jest do przywrócenia jej poprzedniego stanu[2].

Strony i zasady zawarcia umowy dzierżawy

W umowie dzierżawy uczestniczą dwie strony: wydzierżawiający (będący właścicielem rzeczy lub prawem do jej rozporządzania) oraz dzierżawca (osoba lub podmiot korzystający z rzeczy lub prawa)[1]. Postanowienia umowne muszą zapewniać obopólną klarowność co do praw i obowiązków obu stron, wysokości oraz formy czynszu, a także zasad rozliczeń pomiędzy stronami.

Prawo nie narzuca wymogu szczególnej formy zawarcia umowy dzierżawy, jednak jej treść powinna określać: przedmiot umowy, okres dzierżawy, warunki korzystania z rzeczy, zasady płatności czynszu oraz reguły rozstrzygania sporów[5]. Wydzierżawiający zachowuje prawo do kontroli sposobu używania rzeczy przez dzierżawcę – na zasadach i w zakresie określonym przez umowę.

Okres trwania i zakończenie umowy dzierżawy

Umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony (z góry określony) lub nieoznaczony[3]. Polskie prawo stanowi, że jeżeli zawarto ją na okres powyżej 30 lat, po upływie tego czasu dalszy stosunek prawny traktowany jest automatycznie jako umowa na czas nieoznaczony[3]. Rozwiązanie umowy może nastąpić w związku z upływem czasu, wypowiedzeniem lub w wyniku naruszenia warunków umowy przez jedną ze stron.

Zakończenie umowy wiąże się z obowiązkiem wydzierżawiającego odebrania rzeczy a dzierżawcy z oddaniem jej w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia[2].

Dzierżawa a najem – podstawowa różnica

Podstawowe rozróżnienie między dzierżawą a najmem polega na prawie dzierżawcy do pobierania pożytków z rzeczy, czyli uzyskiwania realnych korzyści (np. finansowych) bez prawa własności[4][5]. Najem ogranicza się wyłącznie do użytkowania rzeczy, bez możliwości osiągania korzyści niezwiązanych z jej bezpośrednim użyciem. To właśnie ta właściwość decyduje o praktycznych przewagach dzierżawy w określonych sytuacjach oraz kształtuje szerokie zastosowanie tej umowy w sferze obrotu gospodarczego.

Praktyczne znaczenie i zastosowanie umowy dzierżawy

W praktyce umowa dzierżawy znajduje zastosowanie w różnych dziedzinach życia – od nieruchomości rolnych po przedsiębiorstwa i prawa majątkowe. Daje stronom możliwość korzystania z rzeczy lub praw na jasnych, określonych zasadach i z zachowaniem istotnego poziomu bezpieczeństwa[1][5]. Umowa gwarantuje ochronę interesów zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcy, a jej unormowanie w Kodeksie cywilnym daje stronom przewidywalność i możliwość dochodzenia swoich praw.

Ze względu na brak szczegółowych danych liczbowych i statystycznych w dostępnych materiałach, nie można podać konkretnych wskaźników dotyczących trendów lub średnich warunków dzierżawy w Polsce. Niemniej jednak funkcjonowanie tej umowy na rynku odgrywa znaczącą rolę w umożliwieniu elastycznego korzystania z zasobów bez rezygnacji z własności[1][3].

Podsumowanie

Umowa dzierżawy w praktyce oznacza odpłatne przekazanie rzeczy lub prawa do korzystania innej osobie, z jednoczesną możliwością pobierania pożytków przez dzierżawcę, przy zachowaniu własności przez wydzierżawiającego[1][6]. Każda zawarta umowa dzierżawy powinna być skonstruowana w sposób przejrzysty, odpowiadający oczekiwaniom obu stron i zgodny z uregulowaniami Kodeksu cywilnego.

Źródła:

• [1] https://adwokatmdp.pl/umowa-dzierzawy/
• [2] https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/co-to-jest-umowa-dzierzawy/tk0g0rk
• [3] https://wojciechrudzki.pl/prawo-cywilne/umowa-dzierzawy/
• [4] https://rpms.pl/umowa-najmu-czy-umowa-dzierzawy-ktora-warto-wybrac/
• [5] https://seo-www.pl/blog/umowa-dzierzawy-co-to-wlasciwie-jest-krotki-przewodnik-po-polskim-prawie/
• [6] https://greengenius.com/pl/blog/w-jakiej-formie-podpisywana-jest-umowa-dzierzawy/
• [7] https://arslege.pl/kodeks-cywilny/k9/s2022/