Ile procent od wynajmu mieszkania trzeba oddać fiskusowi? W 2025 roku obowiązują dwie kluczowe stawki podatku od najmu mieszkania: 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie oraz 12,5% dla nadwyżki powyżej 100 000 zł. Podatek płaci się wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, bez możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu. Rozliczenie następuje poprzez formularz PIT-28, a obowiązek zgłoszenia i odprowadzenia podatku spoczywa na każdym właścicielu wynajmowanej nieruchomości[1][2][3][4].
Ryczałt ewidencjonowany – zasady opodatkowania najmu w 2025 roku
Podatek od wynajmu mieszkania w 2025 roku rozliczany jest w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Oznacza to, że podatek nalicza się od pełnej wartości przychodu z najmu, bez możliwości pomniejszania tej kwoty o jakiekolwiek koszty typu czynsz, remonty czy opłaty eksploatacyjne[1][2][3]. Podatnik nie ma prawa wyboru innej formy opodatkowania, co jednoznacznie określa aktualna ustawa podatkowa[2][3].
Wprowadzenie wyłącznie ryczałtu od 1 stycznia 2023 roku znacząco uprościło system rozliczeń. Jednocześnie pozbawiło wynajmujących możliwości odliczania kosztów, co może być mniej opłacalne dla osób ponoszących wysokie wydatki związane z utrzymaniem lub modernizacją nieruchomości[3]. Podatek ujmuje się w deklaracji rocznej, ale płatności dokonuje się w ciągu roku miesięcznie lub kwartalnie[1][3].
Stawki opodatkowania przychodów z najmu
Kwota podatku od najmu mieszkania uzależniona jest od wielkości rocznego przychodu uzyskanego z wynajmu. Dla kwoty do 100 000 zł rocznie obowiązuje stawka 8,5%, natomiast kwota przekraczająca 100 000 zł opodatkowana jest wyższą stawką 12,5%[1][2][3][4]. Progresja podatkowa dotyczy wyłącznie nadwyżki – tzn. tylko przychody powyżej tego limitu podlegają wyższemu opodatkowaniu.
Nie ma tu kwoty wolnej od podatku. Każdy przychód z najmu, niezależnie od wysokości, podlega obowiązkowemu wykazaniu i odprowadzeniu podatku według wskazanych stawek. Dla większych rodzin lub osób osiągających znaczne przychody może być istotna informacja o możliwości rozliczenia wspólnego z małżonkiem, gdyż wtedy limit 100 000 zł ulega podwojeniu do 200 000 zł[5].
PIT-28 – Jedyny formularz rozliczenia podatku od najmu
Od 2023 roku osoby wynajmujące mieszkanie rozliczają się wyłącznie przy pomocy deklaracji PIT-28[1]. Jest to standardowy druk przeznaczony dla osób osiągających przychody z najmu prywatnego. Termin złożenia PIT-28 za rok 2024 upływa 30 kwietnia 2025 roku[1]. Wypełniony formularz można złożyć zarówno elektronicznie, jak i w formie papierowej.
Co istotne, wynajmujący nie są już rozliczani według skali podatkowej ani podatku liniowego – to rozwiązania, które były dostępne wcześniej, ale obecnie nie mają już zastosowania w przypadku najmu prywatnego[2][3].
Wspólne rozliczenie małżonków w najmie i podwyższony limit
Wspólne rozliczenie podatku od wynajmu mieszkania z małżonkiem pozwala na skorzystanie z wyższego limitu przychodu opodatkowanego niższą stawką. W praktyce – jeśli oboje małżonkowie zgłoszą taką wolę w urzędzie skarbowym, limit ten podwaja się z 100 000 zł do 200 000 zł rocznego przychodu[5]. Oznacza to, że wyższa stawka 12,5% pojawi się dopiero po przekroczeniu tej kwoty.
Aby skorzystać z tej możliwości, wymagane jest odpowiednie zgłoszenie w urzędzie skarbowym. Korzyść podatkowa polega na niższym opodatkowaniu większej części uzyskanego przychodu przez małżeństwa wspólnie rozliczające swoje dochody z najmu[5].
Obowiązek podatkowy i konsekwencje jego zaniechania
Każdy właściciel nieruchomości uzyskujący przychody z wynajmu mieszkania zobowiązany jest do prawidłowego rozliczenia i terminowego odprowadzania podatku[1]. Obowiązek ten nie jest zależny od wysokości uzyskanego przychodu – już pojedynczy miesiąc wynajmu generuje konieczność opodatkowania przychodu i złożenia deklaracji PIT-28.
Nieprzestrzeganie obowiązków fiskalnych może skutkować dotkliwymi sankcjami – od kary finansowej, przez naliczenie odsetek, aż po odpowiedzialność karną skarbową[1]. Organy podatkowe dokładnie weryfikują źródła przychodów, co czyni ukrywanie wpływów z najmu ryzykownym.
Brak opcji odliczenia kosztów i jego skutki dla wynajmującego
Ryczałt ewidencjonowany nie umożliwia żadnych odliczeń kosztów uzyskania przychodu[3]. Dla wynajmujących oznacza to obowiązek zapłaty podatku od całości wpływów z tytułu najmu, nawet jeśli znaczna część z nich jest przeznaczana na utrzymanie, naprawy czy inne stałe opłaty. Zmiana ta mocno wpływa na efektywność podatkową najmu w sytuacji, gdy ponoszone wydatki są wysokie[3].
Brak możliwości stosowania ulg czy pomniejszania podatku o rzeczywiste koszty prowadzenia inwestycji był jednym z kluczowych elementów reformy podatkowej dotyczącej rynku nieruchomości na wynajem[2][3].
Podsumowanie: Ile procent trzeba oddać fiskusowi od najmu w 2025 roku?
W 2025 roku obowiązujące stawki podatku od wynajmu mieszkania to 8,5% dla przychodów do 100 000 zł oraz 12,5% dla nadwyżki. Podatek rozliczany jest w formie ryczałtu ewidencjonowanego bez możliwości odjęcia kosztów uzyskania przychodu. Obowiązek zgłoszenia przychodu z najmu dotyczy wszystkich właścicieli, a rozliczenie odbywa się wyłącznie na formularzu PIT-28 z terminem do końca kwietnia następnego roku. Wspólne rozliczenie małżonków umożliwia zwiększenie limitu opodatkowania niższą stawką do 200 000 zł[1][2][3][4][5].
Źródła:
- [1] https://www.lendi.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania/
- [2] https://helpfind.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania
- [3] https://www.ubezpieczeniemieszkania.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania-w-2025-roku-jak-rozliczyc
- [4] https://kancelariapiotrowski.pl/opodatkowanie-wynajmu-nieruchomosci-2025/
- [5] https://www.e-pity.pl/pit-28/stawka-ryczalt-najem-2018-ponad-100-tysiecy/
Korepetycje z życia to portal edukacyjny poświęcony praktycznej wiedzy, której nie znajdziesz w podręcznikach szkolnych. Publikujemy konkretne poradniki z zakresu prawa, kariery, finansów, psychologii i biznesu – wszystko po to, żeby dorosłe życie stało się mniej skomplikowane.