Wynajem mieszkania w 2025 roku wymaga rozliczenia wyłącznie na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przy użyciu formularza PIT-28[1][2][3]. W praktyce oznacza to stałą stawkę podatkową, brak możliwości zastosowania innych form opodatkowania oraz szczególne zasady składania deklaracji podatkowej. W niniejszym artykule sprawdzisz, jaki PIT należy wybrać do rozliczenia najmu mieszkania oraz jak poprawnie złożyć zeznanie podatkowe zgodnie z aktualnymi przepisami.
Forma opodatkowania najmu prywatnego w 2025 roku
Najem prywatny mieszkań w 2025 roku można rozliczyć wyłącznie w formie ryczałtu ewidencjonowanego[1][2][3]. Od 2023 roku zlikwidowano możliwość rozliczenia najmu przy pomocy innych formularzy, jak skala podatkowa, podatek liniowy czy rozliczanie kosztów uzyskania przychodu[2][3][6]. Zasada ta obowiązuje wszystkich wynajmujących, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej.
W przypadku wynajmu prowadzonego przez firmę możliwe są inne metody opodatkowania, jednak takie sytuacje dotyczą wyłącznie osób figurujących jako przedsiębiorcy[3][4]. Decydując się na najem prywatny, nie można już skorzystać ze skali podatkowej czy odliczać kosztów, nawet jeśli umowa została zawarta przed zmianami przepisów[2][3].
Jaki formularz PIT za wynajem mieszkania?
Za rozliczenie przychodów z najmu prywatnego służy formularz PIT-28[1][2][3]. Jest to jedyna deklaracja, umożliwiająca rozliczenie ryczałtu ewidencjonowanego dla osób fizycznych. Wypełnia się ją wpisując łączną kwotę przychodu z najmu, bez możliwości odjęcia kosztów uzyskania przychodu, wydatków na remonty czy opłat administracyjnych[2][3][4].
PIT-28 należy złożyć od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (np. za 2025 rok – do 30.04.2026)[5].
Stawki ryczałtu dla wynajmu mieszkania
W 2025 roku ryczałt ewidencjonowany przewiduje stawki podatkowe: 8,5% od przychodów do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł[1][2][3][7]. Brak jest kwoty wolnej od podatku: cały uzyskany przychód podlega opodatkowaniu już od pierwszej złotówki[1][2][3][7].
Podatek wylicza się więc bez względu na ponoszone wydatki związane z mieszkaniem – nie można ich odjąć od podstawy opodatkowania, całość wpływów z najmu stanowi podstawę do obliczenia ryczałtu[2][3][4].
Kiedy i jak złożyć PIT-28 za wynajem mieszkania?
Rozliczenia z tytułu wynajmu mieszkania należy dokonać składając PIT-28. Termin na przesłanie deklaracji obejmuje okres od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym[5]. Zeznanie podatkowe obejmuje wszystkie przychody z najmu uzyskane w poprzednim roku.
Podatnik musi prowadzić ewidencję przychodów z najmu jako podstawę do wyliczenia zobowiązania podatkowego. W formularzu PIT-28 wpisuje się całkowite przychody uzyskane z wynajmu i wylicza podatek według stawek 8,5 lub 12,5 procent[2][3][4].
Najem prywatny a działalność gospodarcza
Ryczałt ewidencjonowany dotyczy wyłącznie najmu prywatnego, realizowanego poza firmą. Osoby prowadzące działalność gospodarczą mogą wybrać pomiędzy podatkiem liniowym, skalą podatkową lub ryczałtem, pod warunkiem, że wynajem wpisany jest do działalności[3][4]. W przypadku najmu prywatnego jedyną opcją pozostaje rozliczenie przez PIT-28[2][3][6].
Podsumowanie: Jaki PIT wybrać przy rozliczeniu wynajmu mieszkania?
Od 2023 roku, a także w 2025 roku, osoby fizyczne uzyskujące przychody z najmu prywatnego obowiązkowo rozliczają podatek na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, przy użyciu PIT-28[1][2][3][6]. Nie można wybrać innego formularza ani zastosować odliczania kosztów uzyskania przychodu; podatek wylicza się wyłącznie od realnie otrzymanych kwot[2][3][4]. Ważne jest pilnowanie terminu złożenia deklaracji oraz systematyczne prowadzenie ewidencji wpływów z najmu.
Źródła:
- [1] https://grupacdf.pl/podatek-od-wynajmu-mieszkania-w-2025-roku-przewodnik-dla-wlascicieli-nieruchomosci/
- [2] https://helpfind.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania
- [3] https://www.ubezpieczeniemieszkania.pl/blog/podatek-od-wynajmu-mieszkania-w-2025-roku-jak-rozliczyc
- [4] https://www.e-pity.pl/pit-za-wynajem/
- [5] https://www.pitax.pl/rozliczenie-pit-28/
- [6] https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-opodatkowanie-najmu-prywatnego
- [7] https://www.podatki.gov.pl/pit/osoba-nieprowadzaca-dzialalnosci-gospodarczej/rozliczenie-osob-26-60/rozliczenie-dochodow-z-najmu-ryczalt-ewidencjonowany/
Korepetycje z życia to portal edukacyjny poświęcony praktycznej wiedzy, której nie znajdziesz w podręcznikach szkolnych. Publikujemy konkretne poradniki z zakresu prawa, kariery, finansów, psychologii i biznesu – wszystko po to, żeby dorosłe życie stało się mniej skomplikowane.