Jak wynająć mieszkanie? (od kogoś)

przez Karol Wawrzyniak · Opublikowano 3 lutego, 2023 · Zaktualizowano 4 kwietnia, 2023

Rynek nieruchomości w Polsce

Jeżeli poszukujesz dla siebie „czterech ścian” w których mógł/mogłabyś zamieszkać, jedną z opcji jest wynajem mieszkania. W ostatnim czasie rynek nieruchomości w Polsce stał się niestety bardzo niekorzystny dla osób szukających swojego lokum. Nie znaczy to jednak, że znalezienie dobrej oferty jest niemożliwe.

Wynajem mieszkania na wolnym rynku to tylko jedną z opcji – i na tym temacie skupimy się w dzisiejszym poście.

Jeżeli nie stać Cię na wynajem – możesz złożyć wniosek o mieszkanie komunalne lub socjalne (należące do miasta lub gminy).

Jeżeli natomiast dysponujesz pewnymi oszczędnościami oraz zdolnością kredytową – możesz kupić mieszkanie na własność.

Możesz również wynająć mieszkanie od TBS (Towarzystwa Budownictwa Społecznego).

Wszystkie te opcje opiszę w kolejnych postach.

Od czego zacząć?

Oferty dotyczące mieszkań na wynajem znajdziesz w Internecie np. na portalu OLX.pl lub w prasie lokalnej. Ogłoszenia zamieszczone w Internecie pozwalają od razu obejrzeć mieszkanie na zdjęciach. Budzą jednak większe zainteresowanie, a właściciele często prowadzą „ostrą selekcję” wśród zainteresowanych, organizując niemal „castingi” na najemcę. Zwłaszcza w dużych miastach. Dlatego warto również zainteresować się np. ogłoszeniami drobnymi w lokalnej gazecie. Taka oferta także może być interesująca, a konkurencja ze strony innych zainteresowanych z pewnością będzie mniejsza.

Należy także wspomnieć, że jakiekolwiek przejawy dyskryminacji, takie jak kierowanie ogłoszeń np. „tylko dla pracujących” są nielegalne.

Zdarzają się również ogłoszenia, w których właściciel mieszkania oferuje np. obniżkę ceny w zamian za świadczenie różnego rodzaju usług przez najemcę – takie ogłoszenia radzę omijać „szerokim łukiem”.

Oględziny mieszkania

Kiedy umówisz się już na oględziny mieszkania, zwróć uwagę na jego stan. Na rynku występują mieszkania w najróżniejszym stanie technicznym. Zdarza się, że nie przewidujesz mieszkać w danym lokalu przez długi czas i z tego względu jego wady nie będą Ci przeszkadzać. Postaraj się jednak zapamiętać lub zapisać wszystkie jego mankamenty (najlepiej zrób zdjęcia), aby następnie zapisać je w protokole zdawczo-odbiorczym. Dzięki temu właściciel mieszkania nie będzie miał możliwości zarzucenia Ci, ze to Ty doprowadziłeś/aś do powstania tych usterek.

Zapytaj się o koszty takie jak woda, prąd, gaz, Internet oraz sposób ich rozliczenia (czy są wliczone w czynsz czy nie). Umowę z zakładem energetycznym, gazowym, dostawcą Internetu lub kablówki możesz podpisać również na siebie – to dobre rozwiązanie jeśli planujesz zostać w wynajmowanym mieszkaniu na dłużej.

Czynsz i kaucja

Czynsz to miesięczna opłata za wynajem lokalu. Kaucja to jednorazowa wpłata dla właściciela mieszkania, która przeznaczona jest na poczet ewentualnych zniszczeń, które mogą powstać w mieszkaniu, kiedy będziesz je wynajmować. Kiedy zakończysz najem mieszkania, właściciel jest zobowiązany oddać Ci kaucję chyba, że stwierdzi w mieszkaniu uszkodzenia. Właściciel nie może jednak potrącić strat wynikających z tzw. normalnego zużycia mieszkania. Zgodnie z prawem kaucja nie może być też wyższa niż 12-krotność czynszu.

Wysokość czynszu i kaucji najczęściej jest podana już w ogłoszeniu. Ze względu na obecną sytuację na rynku negocjacja wysokości opłat może być bardzo trudna, jeżeli jednak zauważysz, że mieszkanie różni się od opisu lub zapewnień właściciela – zawsze możesz spróbować negocjować cenę.

Rodzaje wynajmu

W polskim prawie występują dwa rodzaje najmu – zwykły oraz okazjonalny.

W przypadku najmu zwykłego lokator jest chroniony zapisami Ustawy o ochronie lokatorów. Eksmisja z wynajmowanego mieszkania możliwa jest jedynie w przypadkach określonych w ustawie (np. niepłacenie czynszu) i musi być poprzedzona procesem sądowym i wydaniem wyroku. Innymi słowy – nikt nie może wyrzucić Cię z mieszkania bez wyroku sądu. Jeśli jednak przez czas trwania procesu nie płacisz czynszu – właściciel mieszkania będzie mógł go od Ciebie wyegzekwować poprzez komornika.

Natomiast w przypadku najmu okazjonalnego, musisz podpisać oświadczenie o poddaniu się egzekucji – czyli w uproszczeniu wyrok na samego/samą siebie, który pozwoli właścicielowi eksmitować Cię z mieszkania dużo szybciej. W dalszym ciągu eksmisja jest możliwa jedynie w określonych przypadkach i jeżeli wiesz, że stać Cię na wynajmowanie mieszkania i nie zamierzasz łamać postanowień umowy – nie masz się czego obawiać.

Dokumenty dotyczące najmu

Umowa najmu

Niezależnie czy wynajmujesz mieszkanie na zasadach najmu zwykłego czy okazjonalnego, podstawowym dokumentem jest umowa najmu. Umowa musi zawierać informacje o jej stronach czyli wynajmującym mieszkanie (właścicielu) i najemcy (imię, nazwisko, adres, PESEL każdej ze stron), przedmiocie umowy czyli mieszkaniu (adres, charakter lokalu – w naszym przypadku to lokal mieszkalny) , wysokości czynszu i kaucji oraz sposobie ich płatności (terminy płatności, płatność gotówką lub przelewem). Kwestie takie jak np. okres wypowiedzenia nie muszą koniecznie znaleźć się w umowie ponieważ określa je kodeks cywilny.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Protokół zdawczo-odbiorczy nie jest prawnie wymagany, ale zdecydowanie warto go spisać w jak najbardziej szczegółowej formie. Powinien zawierać spis wszystkich urządzeń i przedmiotów znajdujących się w lokalu oraz ich stanu. Zwłaszcza opis uszkodzeń i usterek, nawet tych najdrobniejszych. Taki dokument podpisany przez obie strony umowy chroni najemcę przed obciążeniem kosztami niezawinionych usterek.

Dokumenty dotyczące najmu okazjonalnego

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie na zasadach najmu okazjonalnego oprócz umowy i protokołu zdawczo-odbiorczego będzie konieczne sporządzenie jeszcze trzech dokumentów:

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji – jest to dokument, w którym zgadzasz się na eksmisję bez wyroku sądu, jeśli nie dotrzymasz warunków umowy (to jedyny dokument w procesie wynajmu, który musi być potwierdzony notarialnie – musisz podpisać go przy notariuszu)
Oświadczenie wskazujące lokal, w którym zamieszkasz w przypadku eksmisji.
Oświadczenie właściciela tego lokalu, że zgadza się na Twoje zamieszkanie w należącym do niego mieszkaniu, gdyby doszło do eksmisji.

Prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy

Wynajmujący mieszkanie ma obowiązek utrzymania mieszkania w odpowiednim stanie. Powinien dokonywać napraw instalacji i urządzeń w mieszkaniu bez obciążania najemcy, chyba, że zniszczenia powstały z jego winy.

Wynajmujący nie może: wyłączyć wody, gazu prądu w mieszkaniu, wchodzić do mieszkania pod nieobecność najemcy, nawet jeżeli najemca nie płaci czynszu. W takim przypadku możesz zgłosić właściciela mieszkania na policję. Wynajmujący ma jednak wtedy prawo złożyć do sądu pozew przeciwko najemcy lub wniosek o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu o poddaniu się egzekucji w przypadku najmu okazjonalnego.

Najemca ma obowiązek przede wszystkim płacić czynsz oraz użytkować lokal zgodnie z postanowieniami umowy (jeżeli np. w umowie wskazano, że lokal jest mieszkalny, najemca nie może prowadzić w nim działalności gospodarczej). Najemca ma także obowiązek nie dopuścić do nadmiernego zużycia lokalu i wykonywać bieżące prace konserwacyjne takie jak np. sprzątanie.

Powrót