Dochód z najmu jaki PIT wybrać?

Dochód z najmu – jaki PIT wybrać? W 2025 roku kluczowe jest, że prywatny najem nieruchomości zawsze rozliczany jest ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podatek od najmu prywatnego możesz rozliczyć wyłącznie na deklaracji PIT-28. W tym artykule znajdziesz aktualne wymogi, stawki i procedury, dzięki którym dobierzesz właściwy sposób rozliczenia swojego dochodu z najmu.

Obowiązująca forma opodatkowania najmu prywatnego

Od roku 2023 przy najem prywatnym obowiązkową i jedyną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma już możliwości rozliczania się według skali podatkowej, czyli tzw. zasad ogólnych. Dotyczy to zarówno krótkoterminowego, jak i okazjonalnego najmu. Ryczałt stosuje się niezależnie od wysokości osiągniętego przychodu oraz liczby posiadanych nieruchomości. Wcześniejsze możliwe formy wyboru, takie jak skala podatkowa lub metody liniowe, dotyczą jedynie działalności gospodarczej, a nie najmu prywatnego[1][3][7][8].

Stawki ryczałtu i limity podatkowe

Przychód z najmu prywatnego w 2025 roku opodatkowany jest stawką 8,5% do 100 000 zł rocznie. Jeżeli Twój roczny przychód z najmu przekroczy ten pułap, od nadwyżki zapłacisz 12,5% podatku. Dla małżonków limit dla niższej stawki wynosi wspólnie 200 000 zł. Limity przychodu dotyczą tylko dochodów z najmu prywatnego i nie sumują się z przychodami z działalności gospodarczej[1][2][6][8].

Podstawa opodatkowania – co obejmuje przychód z najmu

Podstawa opodatkowania ryczałtem to pełna suma otrzymanych przychodów z najmu. Do przychodu zalicza się nie tylko czynsz podstawowy, ale również wszystkie dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę, jeśli nie są jasno wydzielone w umowie, np. opłaty eksploatacyjne, garaż czy media. Jeśli media rozliczane są oddzielnie i bezpośrednio na najemcę, nie uwzględnia się ich w przychodzie z najmu. W ryczałcie nie ma możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu – nie pomniejszysz podatku o wydatki związane z remontami, mediami, czy wyposażeniem nieruchomości[2][3][4][5].

Jak rozliczyć najem prywatny – proces krok po kroku

Rozliczenie podatku z tytułu najmu prywatnego obejmuje kilka kroków:

• Miesięczna ewidencja wszystkich przychodów objętych najmem.
• Obliczenie zaliczki podatkowej: przychód za dany miesiąc mnożysz przez właściwą stawkę ryczałtu (8,5% lub 12,5%).
• Wpłata zaliczki na podatek do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni. Płatność jest wymagana każdego miesiąca, jeśli osiągnięto jakikolwiek przychód.
• Złożenie rocznej deklaracji PIT-28 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku podatkowego. W deklaracji należy ująć sumę wszystkich przychodów i wpłaconych zaliczek za dany rok[2][4][9].

PIT-28 – rozliczenie roczne

Podatek od najmu prywatnego zawsze rozlicza się na formularzu PIT-28. Deklarację składa się w urzędzie skarbowym wyłącznie w okresie od 15 lutego do 30 kwietnia kolejnego roku. Jeżeli złożysz ją wcześniej, liczy się dopiero od dnia rozpoczęcia przyjmowania rozliczeń, czyli od 15 lutego. W PIT-28 wykazujesz sumę wszystkich przychodów z najmu za poprzedni rok oraz wpłacone zaliczki. Nie ma obowiązku zgłaszania wyboru ryczałtu do urzędu, bo ryczałt będzie automatycznie stosowany wobec najmu prywatnego[2][3][7][9].

Kluczowe obowiązki i terminy podatkowe

Zaliczki podatkowe wpłacasz do 20. dnia każdego miesiąca za poprzedni miesiąc. Jeżeli wybierzesz rozliczenie kwartalne, termin przypada do 20. dnia następnego miesiąca po zakończeniu kwartału. Deklarację PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia. Rozliczenie dotyczy tylko pełnych miesięcy, w których osiągnięto przychód[2][4][9].

Wybór PIT przy działalności gospodarczej i najmie

Dla najmu w ramach działalności gospodarczej, a nie prywatnego, możesz wybrać metodę rozliczenia: skala podatkowa (12%/32%), liniowy (19%) lub ryczałt. Stawki oraz limity najmu prywatnego nie dotyczą jednak najmu rozliczanego w działalności gospodarczej. Zasady wyboru formy opodatkowania działalności nie mają wpływu na obowiązek rozliczenia najmu prywatnego ryczałtem w PIT-28[2][6].

Najważniejsze zmiany i wyjątki w 2025 roku

Zmianą kluczową od 2023 roku jest brak możliwości wyboru formy opodatkowania dla najmu prywatnego innej niż ryczałt. W przypadku przekroczenia limitu przychodów (100 000 zł lub 200 000 zł wspólnie dla małżonków) wyższa stawka 12,5% stosowana jest wyłącznie dla nadwyżki. Także najem krótkoterminowy i okazjonalny rozliczasz wyłącznie ryczałtem 8,5% lub 12,5% w zależności od kwoty przychodu. Dochody z najmu nie łączą się z innymi dochodami, np. z działalności gospodarczej[1][5][6][7][8].

Podsumowanie

Dochód z najmu prywatnego w 2025 roku rozliczasz wyłącznie ryczałtem, składając PIT-28. Stawki wynoszą 8,5% do 100 000 zł (lub 200 000 zł dla małżonków) oraz 12,5% od nadwyżki. Koszty nie są odliczane od podstawy opodatkowania. Zaliczki odprowadzasz miesięcznie do 20. dnia miesiąca za poprzedni miesiąc, a deklarację PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia. Dla najmu via działalności gospodarczej wybór formy rozliczenia pozostaje otwarty, ale nie wpływa na opodatkowanie najmu prywatnego[1][2][3][4][5][6][7][8][9].

Źródła:

• [1] https://www.e-pity.pl/pit-za-wynajem/
• [2] https://pasternaklegal.pl/podatek-od-najmu-nieruchomosci-w-2025-roku-wszystko-co-musisz-wiedziec/
• [3] https://grupacdf.pl/podatek-od-wynajmu-mieszkania-w-2025-roku-przewodnik-dla-wlascicieli-nieruchomosci/
• [4] https://www.atlantestates.com/jak-obliczyc-dochody-z-najmu-i-rozliczyc-pit-w-polsce-w-2025-roku-praktyczny-przewodnik-dla-wlascicieli-i-inwestorow/
• [5] https://www.podatnik.info/publikacje/podatek-od-najmu-okazjonalnego-i-krotkoterminowego-wszystko-co-musisz-wiedziec-w-2025-2026-roku,6603d2
• [6] https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-opodatkowanie-najmu-prywatnego
• [7] https://www.pit.pl/pit-28/
• [8] https://www.podatki.gov.pl/pit/osoba-nieprowadzaca-dzialalnosci-gospodarczej/rozliczenie-osob-26-60/rozliczenie-dochodow-z-najmu-ryczalt-ewidencjonowany/
• [9] https://www.pitax.pl/rozliczenie-pit-28/