Świadectwo energetyczne to dokument niezbędny przy każdej sprzedaży mieszkania lub domu, a jego brak skutkuje niemożliwością zawarcia aktu notarialnego oraz wysokimi karami finansowymi. Od 2024 roku obowiązek ten dotyczy wszystkich transakcji – zarówno w przypadku nowych, jak i starszych nieruchomości[1][2][4].
Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego przy sprzedaży mieszkania
Przy sprzedaży mieszkania świadectwo energetyczne musi być przekazane nabywcy jeszcze przed podpisaniem umowy sprzedaży. Notariusz jest zobowiązany do odnotowania tego faktu w akcie notarialnym[1][2][4][7][8]. Jeśli właściciel nie posiada aktualnego dokumentu, do transakcji nie dojdzie – notariusz odmówi sporządzenia aktu. Obowiązek ten obejmuje zarówno mieszkania w budynkach wielorodzinnych, jak i samodzielne domy oraz lokale użytkowe o powierzchni przekraczającej 250 m²[1][2][4][5][7][8].
Wartość dokumentu nie zależy od wieku budynku – świadectwo jest wymagane również dla nieruchomości wybudowanych przed 2009 rokiem[1][2][4][5]. Powinien je sporządzić certyfikowany audytor energetyczny na podstawie analizy charakterystyki energetycznej budynku, uwzględniając takie aspekty jak ogrzewanie, wentylacja, chłodzenie czy zapotrzebowanie na ciepłą wodę[1][3].
Do kiedy trzeba mieć ważne świadectwo energetyczne?
Dokument musi być aktualny w dniu podpisania aktu notarialnego. Jego ważność wynosi 10 lat, lecz automatycznie traci ważność po każdej modernizacji, która wpływa na efektywność energetyczną budynku (np. wymiana systemu ogrzewania, ocieplenie ścian, zmiana stolarki okiennej)[3][4]. W takim przypadku konieczne jest uzyskanie nowego świadectwa jeszcze przed sprzedażą[3][4].
Od 2024 roku w ogłoszeniu o sprzedaży lub najmie trzeba podać konkretne dane ze świadectwa energetycznego. Brak tych informacji powoduje usunięcie ogłoszenia przez portale branżowe[4]. Obowiązek ten dotyczy wszystkich właścicieli sprzedających mieszkania i domy, bez względu na to, kiedy były wybudowane.
Wyjątki i najważniejsze zasady
Nie ma wyjątków – świadectwo wymagane jest zawsze przy sprzedaży nieruchomości, zarówno lokalów mieszkalnych, jak i domów jednorodzinnych, niezależnie od ich roku budowy czy powierzchni[1][2][4][5]. Obowiązek ten dotyczy również lokali użytkowych o powierzchni powyżej 250 m². Dokument musi być sporządzony przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia, a od 2025 roku będzie to jeszcze dokładniej weryfikowane w przypadku kontroli[4].
Brak świadectwa energetycznego blokuje sprzedaż mieszkania – notariusz nie podpisze aktu. Odpowiedzialność za przekazanie aktualnego świadectwa zawsze spoczywa na właścicielu nieruchomości[2][4][5][7][8].
Kary za brak świadectwa energetycznego
Konsekwencją braku przekazania ważnego świadectwa energetycznego podczas sprzedaży jest kara finansowa. Dotychczasowa maksymalna wysokość wynosi do 5 000 zł, natomiast od 2026 roku zostanie podniesiona nawet do 20 000 zł[2][4][5]. Sankcje wymierza się zarówno za brak dokumentu przy transakcji, jak i za podanie nieprawdziwych danych lub brak aktualizacji po modernizacji wpływającej na efektywność[2][4][5].
Co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo energetyczne określa przede wszystkim roczne zapotrzebowanie na energię (EP – energia pierwotna, EK – końcowa, EU – użytkowa) oraz przypisaną klasę energetyczną od A+ do G[1][2]. Dokument ten zawiera podstawowe informacje: adres, powierzchnię użytkową, rok budowy. Wskazuje także rozwiązania, które można zastosować, aby poprawić efektywność energetyczną budynku[1]. Wszystkie te elementy mają wpływ na koszty eksploatacji mieszkania, a tym samym na jego atrakcyjność rynkową[1][2].
Zmiany w prawie i przyszłość świadectw energetycznych
Od maja 2026 roku nastąpi dalsze zaostrzenie przepisów – pojawią się nowe metody obliczeń parametrów energetycznych oraz zaktualizowane wzory świadectw w pełni zgodne z dyrektywą EPBD[2][4][7]. Warto zauważyć, że wtedy również znacząco wzrosną kary za brak dokumentu. Zmiana ta jest częścią szerokiej reformy mającej na celu podniesienie efektywności energetycznej budynków i ukierunkowanie rynku nieruchomości na „zielone” standardy[2][4][7].
Podsumowanie – do kiedy mieć świadectwo energetyczne przy sprzedaży?
Świadectwo energetyczne mieszkania trzeba mieć zawsze aktualne i gotowe do przekazania nabywcy w chwili sprzedaży. Nie jest możliwe dokończenie transakcji bez tego dokumentu, a wszelkie uchybienia skutkują wysokimi sankcjami finansowymi oraz brakiem możliwości zawarcia aktu notarialnego. Niezależnie od wieku budynku i wielkości sprzedawanej nieruchomości, świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe i rejestrowane w dokumentach transakcyjnych[1][2][4][5][7][8].
Źródła:
- [1] https://www.newhouse.co/swiadectwo-charakterystyki-energetycznej-2026-obowiazki-przy-sprzedazy-i-najmie/
- [2] https://rankomat.pl/nieruchomosci/swiadectwo-energetyczne-mieszkania
- [3] https://ekoaudyt.com/swiadectwo-charakterystyki-energetycznej/
- [4] https://wydarzenia.interia.pl/kraj/news-wlasciciele-domow-musza-uwazac-za-brak-jednego-dokumentu-gro,nId,22507659
- [5] https://forsal.pl/gospodarka/aktualnosci/artykuly/10599945,ten-dokument-musza-miec-wlasciciele-wszystkich-domow-i-mieszkan-wlepiaja-5000-zlotych-kary-za-jego-brak-kontrole-juz-ruszyly.html
- [6] https://energocertyfikaty.com/swiadectwo-energetyczne-kto-musi-2026/
- [7] https://www.munipro.pl/swiadectwo-energetyczne-w-2026-rewolucja-w-klasach-energetycznych-i-nowe-obowiazki/
- [8] https://www.aluhaus.com.pl/swiadectwo-energetyczne-poradnik/
Korepetycje z życia to portal edukacyjny poświęcony praktycznej wiedzy, której nie znajdziesz w podręcznikach szkolnych. Publikujemy konkretne poradniki z zakresu prawa, kariery, finansów, psychologii i biznesu – wszystko po to, żeby dorosłe życie stało się mniej skomplikowane.